Sfratti per morosità: cosa sono?

Con il termine `sfratto per morosità` ci si riferisce al termine contenuto nell’art. 658 del codice civile, ovvero quello secondo cui il proprietario di un appartamento, in seguito ad un mancato pagamento di un canone pattuito con il locatario, decide per vie legali di farsi pagare tutti i canoni precedenti o richiede che quest’ultimo rilasci l’appartamento e lo riconsegni.

Quando iniziare a preoccuparsi

Ebbene, affinché non ci siano problemi o la situazione si complichi, è consigliabile non far passare troppo tempo da quando il locatario non paga la quota mensile a noi dovuta.
Infatti è importante iniziare a preoccuparsi già dal secondo pagamento della quota.

Requisiti per richiedere uno sfratto per morosità

Per richiedere tale atto è fondamentale, come ogni procedura, soddisfare dei requisiti. In questo caso, i requisiti da soddisfare sono due:

1) Avere un contratto scritto tra locatore e locatario

2) La morosità: presupposto nel quale il locatario non paga la quota mensile a lui dovuta

Vediamo più da vicino queste due condizioni.
Nel caso in cui il proprietario di un appartamento abbiamo un accordo mensile con il locatario solo verbalmente, allora non è possibile richiedere questa procedura, in quanto nascosta alla legge.
Nel caso, invece, della morosità, è richiesta una procedura legale solo se dal mancato pagamento sono passati 20 giorni.

Sfratto per morosità: quando comincia

Il proprietario di un appartamento può richiedere, per vie legali, uno sfratto per morosità inviando, prima di tutto, al locatario una lettera dove si richiede il pagamento della quota mensile entro un determinato arco di tempo. Passato l’obbligo di tempo stabilito, si potrà procedere attraverso l’intervento delle autorità giudiziarie.

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Incontro per approvare lo sfratto per morosità

Come abbiamo visto, passato un determinato arco di tempo si potrà fare ricorso all’autorità giudiziaria.
Adesso vediamo alcune congetture che potrebbero verificarsi quel giorno:

• Il locatario potrebbe fare opposizione riguardo lo sfratto. In questi casi il Giudice dovrà chiaramente comprendere i motivi dell’opposizione e rimandare l’udienza. Una volta verificato tutti i motivi del locatario, il Giudice deciderà se quest’ultimo dovrà lasciare o non lasciare l’appartamento.
Il Giudice potrà rifiutare l’opposizione del locatario nel caso in cui questi si oppone solo per impedire lo sfratto; d’altro canto potrà approvare l’opposizione di questi perché è in regola e ha pagato tutte le quote a lui dovute.

• Il locatario, stesso davanti al Giudice in Tribunale, decide di pagare al proprietario dell’appartamento tutte le quote a lui dovute.

• Il locatario potrebbe richiedere un patto di pace.

• Il locatario potrebbe non fare opposizione e, quindi, lasciare al Giudice che tale procedura venga approvata.

Patto di pace (termine di grazia): cos’è

Il patto di pace, o meglio chiamato `termine di grazia`, è una procedura richiesta dal locatario, la quale riceverà ulteriori 90 giorni per pagare tutte le quote al proprietario dell’appartamento. Anche in questo caso, sarà il Giudice ad approvare tale atto e potrà farlo solo se noterà condizioni di difficoltà da parte del locatario. Superati i 90 giorni con mancato pagamento sarà approvato lo sfratto.
Il locatario potrà perfino ricevere 120 giorni per pagare tutte le quote dovute. In questo caso dovrà dimostrare al Giudice i motivi di mancato pagamento, ad esempio: gravi difficoltà salutari o economiche.
Inoltre, sempre il locatario, potrà richiedere soltanto 3 volte il termine di grazia in un arco di tempo di quattro anni.

Come abbiamo visto, ci sono diverse presupposizioni riguardo al giorno dell’udienza, ma se lo sfratto per morosità sarà approvato dal Giudice, quest’ultimo indicherà anche la data di sfratto e il locatario sarà ritenuto a lasciare l’appartamento.

Lucio Cappello

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